El districte tecnològic 22@ de Barcelona segueix despertant l’interès d’inversors nacionals i internacionals, des d’importants socimi (societats cotitzades d’inversió immobiliària) a destacats fons d’inversió internacionals, que el consideren una de les àrees de desenvolupament immobiliari més importants d’Europa. Una atracció que s’està traduint en projectes d’una certa envergadura, especialment en el segment de les oficines, en l’anomenada zona nord del barri del Poblenou.
En el seu conjunt, per als propers dos anys, al 22@ estan projectats 34 desenvolupaments immobiliaris per a noves oficines, amb una superfície total de 365.000 metres quadrats, segons dades de la consultora immobiliària Cushman & Wakefield, una part dels quals s’entregarà en el primer semestre del 2022.
De les noves promocions destaca el fet que més del 60% estan ubicades a la zona nord del districte de Sant Martí. Es tracta d’una superfície delimitada pel triangle que dibuixen tres de les artèries principals de la ciutat: l’Avinguda Diagonal, la Gran Via i la Ronda Litoral; i que és la perllongació de l’espai urbà del barri del Poblenou que ha prosperat exponencialment des de començaments del segle XXI com a motor econòmic de Barcelona, entre la Torre Glòries i la Rambla del Poblenou.
El 22@ que s’ha projectat des del 2000, aquesta àrea premium molt consolidada pròxima a l’eix de Glòries, ha estat des del 2014 i fins al 2019 una de les cinc subzones d’Europa amb major creixement de les rendes i amb l’atracció de grans empreses nacionals i internacionals. “Això posa en perspectiva el que ha sigut i el que és el 22@ en termes d’atracció immobiliària”, explica Xavier Güell, director de l’oficina de CBRE a Barcelona. Però tot i haver crescut molt, segueix sent una àrea molt competitiva on la renda prime està entorn dels 24,5 euros el metre quadrat, una renda molt baixa comparada amb altres zones d’Europa, però de les més elevades de la ciutat.
Per això, en els darrers tres anys, els promotors immobiliaris s’han fixat en la zona nord del barri, on les rendes poden estar al voltant dels 20 euros o per sota d’aquesta xifra. “Tot i que, a llarg termini, els preus de les dues zones s’equipararan”, manifesta Eusebi Carles, responsable d’oficines de la consultora Cushman & Wakefield a Barcelona.
El 22@Nord està delimitat per tres de les artèries principals de la ciutat: l’Avinguda Diagonal, la Gran Via i la Ronda Litoral
Actualment, més del 60% de l’oferta de noves oficines a Barcelona està concentrada en aquesta àrea i la demanda no s’ha fet esperar. Les grans corporacions internacionals segueixen mostrant el seu interès per la ciutat i el seu barri tecnològic, com T-Systems, amb 7.000 metres quadrats reservats al futur edifici de La Escocesa; Webhelp, amb 20.000 metres quadrats a SELVAM@R 125; i Inetum, que ha llogat 2.200 metres quadrats al Parc Empresarial 22@, del carrer Fluviá (totes tres a la zona nord); a més de l’espai de 775 metres quadrats de SITA, a l’àrea sud, que encara atrau part de la demanda.
Segons dades de la també consultora immobiliària Savills Aguirre Newman Barcelona, la majoria dels nous projectes del 22@Nord fins al 2024 són de nova construcció: 14 projectes són nous desenvolupaments i tres són rehabilitacions d’edificis anteriorment d’ús industrial, amb un total de nova oferta estimada fins al 2024 només en aquesta àrea de més de 280.000 metres quadrats.
El nord del 22@ està aprofitant els èxits del districte tecnològic que ha generat un ecosistema emprenedor molt atractiu, amb una comunitat d’estrangers establerts a la ciutat, molts dels quals treballen a les empreses TIC d’aquest espai urbà que s’ha transformat en un hub digital. Tot plegat ha creat “un bon equilibri d’usos” a tot el barri del Poblenou, destaca Xavier Güell.
El nord del 22@ està aprofitant els èxits del districte tecnològic que ha generat un ecosistema emprenedor molt atractiu, amb una comunitat d’estrangers establerts a la ciutat
La complementarietat de les zones residencials i comercials, amb un modern parc d’oficines de qualitat, el nivell de serveis i d’infraestructures de transport i la proximitat al mar fan del 22@ una de les zones més atractives de la ciutat, destaquen fonts de Savills Aguirre Newman Barcelona.
A més, en la superfície del 22@Nord, hi haurà un pes específic de les residències per a estudiants, arran de la instal·lació del Campus de les Arts que promou la Universitat de Barcelona, rehabilitant el recinte fabril de Can Ricart, declarat bé cultural d’interès nacional. També han guanyat protagonisme les zones verdes, des del Parc Central del Poblenou, que es pot considerar la porta d’entrada, fins al Parc del Besòs, a l’altre extrem.
Es tracta d’una de les àrees urbanes més atractives de la ciutat
La disponibilitat de sòl ha permès que “els projectes que s’estan desenvolupant abastin illes senceres”, concreta Eusebi Carles i recorda que la remodelació urbanística dels carrers Pere IV i Cristòbal de Moura “contribuirà a pacificar i dignificar”. Esmenta també l’actuació de l’Ajuntament de Barcelona per revitalitzar l’eix cívic i cultural, amb La Escocesa com a peça clau i l’antiga fàbrica de Ca l’Alier com a centre d’innovació urbana; a més de la promoció d’habitatges.
Les promocions es caracteritzen per ser edificis que no es poden trobar en altres llocs de la ciutat, amb construccions a quatre vents, més alçada lliure, superfície per planta més gran (d’una mitjana de 2.500 metres quadrats, en alguns casos), fals terra tècnic, un bon sistema de clima, terrasses i, tecnològicament, són estructures més avançades i disposen de les certificacions d’eficiència energètica i sostenibilitat, a més de les certificacions WELL per al confort dels usuaris. La forquilla de superfícies dels edificis nous va des de més dels 3.000 metres quadrats fins als 38.000 metres quadrats.
L’atracció de Barcelona
Barcelona encetarà el 2022 com una ciutat molt atractiva per viure i treballar, i es consolidarà com a hub tecnològic de referència al sud d’Europa, alhora que disposarà d’un bon parc d’oficines de qualitat adequades als requeriments de la demanda d’avui, segons Natalia Montal, Associated Director Offices Leasing de Savills Aguirre Newman Barcelona.
Montal exposa que “companyies que durant el darrer any i mig van tenir paralitzat el seu procés de recerca i relocalització dels seus espais de treball, ho estan reactivant en els darrers mesos“. A més, el sector tecnològic ha patit menys l’impacte a nivell econòmic de la covid, per la qual cosa, s’ha registrat un creixement de companyies d’aquest sector que ha provocat un bon volum d’absorció neta de l’oferta d’oficines a la ciutat.
El mercat de Barcelona espera poc més de 400.000 m2 d’oficines, dels quals el 73% correspondrà a nous desenvolupaments, entre l’últim trimestre d’aquest 2021 i tot l’any 2022
Segons dades de Savills Aguirre Newman Barcelona, entre l’últim trimestre d’aquest 2021 i tot l’any 2022, el mercat de Barcelona espera poc més de 400.000 metres quadrats d’oficines, dels quals el 73% (293.500 metres quadrats) correspondrà a nous desenvolupaments i el 27%, a projectes de rehabilitació d’edificis d’oficines ja existents. Les noves àrees de negoci continuen acollint gran part de la superfície nova i renovada que s’incorporarà al mercat (74% entre el darrer trimestre del 2021 i 2022), amb el districte tecnològic com a principal submercat (68% del total i 93% de les noves àrees de negoci).
[separator type=”thin”]
ALGUNS DELS PROJECTES PREVISTOS PER AL 2022
One Parc Central
Entorn del Parc Central del Poblenou, hi haurà el desenvolupament que encapçala la Universitat de Barcelona i que es complementarà amb una residència d’estudiants, un hotel Marriot i un edifici d’oficines que s’està construït al bell mig del parc. Es tracta de One Building, un projecte de l’estudi Batlle i Roig, de 12 plantes d’alçada i tres plantes sota rasant, amb més de 22.000 metres quadrats d’oficines i uns 2.200 de terrasses. L’edifici, que s’entregarà a l’estiu de 2022, va ser adquirit per DWS, una firma de gestió d’actius propietat del grup Deutsche Bank, que el va comprar a Värde Partners, per 128 milions d’euros.
Smart Building – La Escocesa
L’edifici Smart el promou Meridia Capital —grup fundat per Javier Faus— entre els carrers Pere IV i Fluvià, al costat del centre municipal de producció artística La Escocesa. El complex, amb una superfície total de 24.600 metres quadrats d’oficines, l’ha desenvolupat l’estudi d’arquitectura i d’interiorisme GCA Architects. També s’entregarà a mitjans del 2022.
Selva de Mar 125
SELVAM@R 125 és un complex d’Acciona i el fons del gestor d’inversions immobiliàries Tristan Capital Partners. Amb una inversió de 100 milions d’euros, tiraran endavant quatre edificis d’oficines amb un total de 31.000 metres quadrats de superfície. Dues terceres parts han estat prellogades per Webhelp.
Antiga fàbrica Nubiola
Al carrer Cristòbal de Moura 121, hi haurà un complex d’oficines d’uns 11.500 metres quadrats, que són una part dels 30.000 metres quadrats dels antics terrenys de l’antiga fàbrica de pigments Nubiola, entre els carrers del Treball i de l’Agricultura. Una part la desenvolupa Mitsubishi Estate, a través d’Europa Capital, i s’entregarà el 2022. Està dissenyat de tal manera que l’edifici —que intentarà assimilar-se al llegat industrial, combinant vidre i maons— formarà part d’un complex empresarial amb espais comuns que afavoriran la creació de sinergies entre els empleats i on es mantindrà intacte una de les antigues xemeneies de Nubiola Pigmentos.
[separator type=”thin”]
PROJECTES DE CARA AL 2023
Urban BCN 22@ Offices & Hotel
La promotora DWS té un altre projecte al Parc Central, a l’antiga fàbrica de gelats de Frigo al Poblenou i que posteriorment va ser de Farggi. Està ubicat a la intersecció dels carrers Perú i Bilbao, amb 57.418 metres quadrats, amb oficines, lofts i hotel de la cadena Marriot. En aquest cas, va adquirir el projecte claus en mà a Actual Capital Advisors i serà dissenyat per l’estudi d’arquitectura QID Studio Arquitectes.
Perú 62
A l’antiga Fàbrica de Tules y Encajes, el fons alemany Patrizia desenvoluparà la rehabilitació de les naus de l’antiga factoria, amb un disseny d’oficines amb molt caràcter industrial perquè respectarà bona part de l’edificació.
