Durant els darrers cinc anys, l’interès dels inversors immobiliaris internacionals per Barcelona s’ha multiplicat de manera exponencial, fins a acaparar en alguns anys més del 80% del total invertit a la ciutat. Amb una gran activitat al sector d’oficines i residencial, en els darrers temps hi ha un actiu que resulta molt atractiu al capital: les residències per a estudiants.
Els edificis destinats a allotjar joves nacionals i internacionals que cursen els estudis a Barcelona s’han convertit en un valor refugi per als inversors –i més ara en temps de tipus d’interès a l’alça– perquè obtenen rendibilitats més altes en comparació amb altres mercats com ara oficines, indústria, logística o residencial.
Així, aquest segment immobiliari és defensiu i anticíclic per als inversors per diverses raons. Entre les principals el gap existent actualment entre oferta i demanda que permet al gestor immobiliari traslladar als arrendataris els augments de preus per inflació i obtenir uns marges operatius molt alts i amb una alta generació de caixa, assegura Carlos de la Torre, director de Real Estate Investment Banking a CBRE España.
L’elevada demanda de caràcter estructural ha provocat que a ciutats com Barcelona —capitals cosmopolites amb una atractiva oferta educativa, bon clima i ubicació— els operadors internacionals hagin intensificat les operacions, des del 2015, indica Francisco López, director de Living a BNP Paribas Real Estate i director de la seva oficina a Catalunya.
S’estima que a la capital catalana el nombre d’allotjaments operatius, entre uns 25 col·legis majors i residències universitàries existents, és d’uns 11.000 o 12.000 llits, als quals se n’afegiran 4.000 més en els propers dos anys. Una xifra aquesta última que altres fonts del sector eleven entre 5.000 i 5.500; malgrat tot, la ràtio seguirà estan lluny dels nivells òptims.
Arribant a unes 18.000 places disponibles, i tenint en compte que la província de Barcelona acull entre 160.000 i 180.000 estudiants per curs entre el sistema educatiu privat i públic, i que la meitat busquen allotjament, la proporció seria de 15 estudiants matriculats per llit disponible, o el que és el mateix, hi ha una plaça lliure per cada quatre estudiants que busquen residència.
Barcelona només té una plaça lliure d’allotjament per a quatre estudiants que busquen residència
El sector adverteix que la incorporació de nous actius immobiliaris, encara que significativa, no solucionarà el problema de fons perquè el mercat continuarà tensionat. “La regulació per part de l’Ajuntament de Barcelona ha compromès la inversió en projectes que no compten amb llicència, limitant nous actius a mitjà termini, a la qual cosa se suma la manca de sòl disponible ja que no totes les localitzacions són vàlides per a les residències estudiants que busquen proximitat als centres educatius”, manifesta Juan Manuel Pardo, director de Living de la consultora JLL España.
A Barcelona, les noves construccions només troben grans bosses de sòl al 22@, la Marina del Prat i la zona de la Sagrera on el PEUAT ha regulat el nombre de residències, mida i distància entre aquestes, afegeix Pardo, per la qual cosa les normes municipals comprometen també la viabilitat de terres ja disponibles, però que no compten amb llicència, incidint així en el problema estructural de llits que viu la ciutat.
En aquest mateix sentit, Francisco López, responsable de BNP Catalunya ratifica que la manca de sòl ha provocat que els principals operadors del mercat no puguin complir els seus business plan d’expansió i ampliïn els radis de recerca a ciutats més secundàries. “Però la falta de producte no només es nota a Barcelona i capitals com Madrid, ja és una realitat en altres ciutats universitàries com Màlaga, Bilbao o Sant Sebastià, entre d’altres”, concreta López i afegeix que un altre factor important és “l’increment de costos de construcció que ha generat un interès alt en actius ja construïts i operatius”, sempre que tinguin bones ubicacions.
Els promotors prefereixen alçar noves construccions d’acord amb els estàndards de qualitat i necessitats de la demanda
No obstant això, aquesta opció requereix importants inversions en rehabilitació perquè “l’objectiu és desenvolupar projectes eficients d’acord amb els nous estàndards, qualitats i serveis implementats a les residències. Fins i tot en alguns s’ha enderrocat la construcció existent per desenvolupar greenfield”, determina el directiu de BNP. Generalment, els inversors mantenen la propietat de l’edifici, però signen contractes de gestió amb operadors especialitzats en aquest tipus d’allotjament.
Tenint en compte que l’ús urbanístic d’un immoble destinat a residència d’estudiants serà en dotacional (equipaments), mentre que en el cas de les oficines es conceptua com a terciari, el nivell de renda per al gestor dista molt segons les localitzacions, el tipus d’inquilí i les despeses operatives. Els analistes de JLL apunten una comparativa: una oficina d’un edifici nou al 22@ podria demanar 23 euros mensuals per metre quadrat, mentre que una residència d’estudiants podria demanar 900 euros mensuals per una habitació.
Projectes previstos a Barcelona
- Vita Group
Les millores al sector ja es deixaran notar el proper mes de setembre. El tret de sortida inicial la donaran l’operador anglès Vita Group i el grup Aparto, la plataforma d’allotjaments per a estudiants nascuda al Regne Unit i responsabilitat d’Hines. Vita Group ha triat Barcelona com a primera aposta a Europa amb un nou model de residències que ja ha demostrat el seu èxit al Regne Unit, on l’empresa gestiona 22 residències d’estudiants.
La primera residència del grup Vita Pedralbes —dissenyada per l’estudi d’arquitectes Batlleiroig— obrirà el setembre del 2022 amb una oferta de 274 places al número 102 de l’Avinguda d’Esplugues, on hi ha les universitats i escoles de negocis més importants d’Europa, com ara l’IESE, ESADE, la UB i la UPC. El pressupost total, tenint en compte l’adquisició del solar, la construcció o el mobiliari, és significativament superior als 30 milions d’euros, segons fonts de la companyia.
La residència comptarà amb espais comuns, cuines, instal·lacions esportives, piscina, wifi a màxima velocitat, servei d’esmorzars, neteja, bicicletes de lliure disposició, zones d’estudi, social hubs i activitats programades. “Vita Student aposta per un model innovador en què no només s’ofereix una habitació a l’estudiant, sinó que pretén acompanyar-lo en la seva trajectòria universitària amb serveis complementaris i una implicació social i comunitària més gran”, oberta també a estudiants de la ciutat, assegura l’empresa.
Argumenta la firma britànica el seu interès per Barcelona ja que en els darrers cinc anys la ciutat ha rebut una mitjana estable de 170.000 estudiants a l’any, i el 24% són internacionals. Tot i això, només el 6% d’aquests estudiants tenen accés a un allotjament dissenyat específicament per a ells.
Per això, a partir del curs 2023/24 acompanyarà Vita Pedralbes una altra residència al pol oposat de la ciutat, al 22@. En concret, Vita Poblenou està en construcció al número 2 del carrer Sancho d’Àvila, dissenyat per G3 tecnics i JPAM Architecture & Urban Design. Està previst que s’obri a principis del 2023 amb 349 places.
Vita Group està interessat a tenir entre quatre i cinc residències d’estudiants a la capital catalana, dins un pla d’expansió a Espanya per assolir els 5.000 llits, amb uns recursos de 350 milions d’euros disponibles en inversió prevista.
La de Vita Group no és una iniciativa aïllada. A Barcelona és una aposta clara d’expansió per a les marques de residències estudiantils internacionals com Xior, Livensa Living, The Student Hotel, Micampus, Youniq o Aparto, entre d’altres.
- Aparto Barcelona
El nou allotjament Aparto Barcelona s’obrirà el proper mes de setembre, en ple districte del 22@, amb una oferta de 743 places per a estudiants. La residència es regeix per un model flexible entre habitacions dobles, individuals o estudis, per a estades de mitjana i llarga durada, des d’uns mesos fins a un any sencer, i amb tarifes tot inclòs.
També té en marxa un altre projecte al carrer Cristóbal de Moura, que comptarà amb 350 llits per a estudiants, i que estarà contigu a un edifici d’oficines de 3.600 metres quadrats que també desenvolupa Hines. Les obres de l’immoble ja van començar i es preveu que estiguin finalitzades per a mitjans del 2023.
- Xior Collblanc
Xior Collblanc és una nova construcció per a residència d’estudiants amb capacitat per a 223 persones, al carrer del Doctor Jaume Ferran i Clua, 14, a l’Hospitalet de Llobregat. Xior Collblanc forma part d’una xarxa d’allotjaments per a estudiants amb més de quinze anys d’experiència a Bèlgica, Països Baixos, Espanya i Portugal. Les residències Xior estan repartides a més de 30 ciutats, amb més de 130 edificis d’allotjament.
- Livensa Living
Brookfield Assets Management a Espanya amb la marca Livensa Living projecta dues macroresidències d’estudiants a Barcelona. La companyia canadenca de gestió d’actius aixecarà dos edificis als números 25 a 37 de l’avinguda Paral·lel i al número 149 del carrer Riera Blanca, al barri de Sants, frontera amb l’Hospitalet de Llobregat, equipaments que se sumaran els que ja té al 22@, al carrer Pallars, amb Marina Livensa Living.
- Micampus Barcelona
La nova residència Micampus Barcelona, al carrer Ramon Llull, 495, compta amb 382 places distribuïdes en habitacions individuals i compartides. Disposa de zones comunes de lliure accés per a tots els estudiants: sales d’estudi, zones d’oci, sala de cinema, pati enjardinat, sales de reunions, gimnàs, piscina exterior al terrat, bugaderia autoservei i pàrquing. La companyia Micampus, pertanyent a la gestora de fons de Stoneshield, té prop de 6.000 llits operatius sota gestió, repartits per Espanya.
- Youniq Barcelona
Entre els carrers Maresme i Pallars, al districte de Sant Martí, obrirà Youniq Barcelona, propietat del Corestate Capital Holding. En aquest cas, els serveis també inclouen sala de cinema. L’immoble, dissenyat per l’estudi d’arquitectura Lluís Tejero Arquitectes, tindrà una superfície neta de 4.550 metres quadrats i oferirà 257 apartaments amb 265 llits. La companyia ja gestiona quatre centres més a Espanya sota aquesta marca, entre els quals hi ha el seu primer projecte de residències d’estudiants al país, amb 206 habitacions al districte de Moncloa, a Madrid.
- Bcome Meridiana
Syllabus, la filial de residències d’estudiants d’Urbania International, gestiona els seus projectes sota la marca Bcome i entrarà a Barcelona amb la construcció d’una residència al solar de 21.000 metres quadrats situat a Meridiana, 339-347, que també tindrà accés pel carrer Concepción Arenal, just davant de la Plaça del Canòdrom. El pla especial municipal preveu un màxim de planta baixa més sis en altura al costat de Meridiana i de planta baixa més cinc en altura a la resta dels terrenys.
- THS Poblenou Provençals
L’operador, desenvolupador i inversor amb seu a Amsterdam, The Student Hotel (TSH), obrirà Barcelona Provençals. La residència de 300 habitacions oferirà la gamma completa de serveis de la marca TSH, inclòs el seu espai de coworking Collab, el més gran a Europa amb més de 3.500 metres quadrats. Les altres dues propietats que el grup té a Barcelona són TSH Campus Poble Sec i TSH Campus Marina.
