Tot i que cotitza a Borsa i acumula una trajectòria de més de 50 anys d’història, Cevasa és una empresa de perfil discret, segurament desconeguda per molts lectors, però que és un actor de primer ordre en el tensat mercat de l’habitatge de lloguer a l’àrea metropolitana de Barcelona. El seu actiu més emblemàtic és el complex immobiliari on es troba l’Hipercor de l’Avinguda Meridiana, una illa sencera integrada per tres torres d’oficines i dos blocs residencials amb 1.180 pisos de lloguer considerat com l’edifici d’habitatges de propietat vertical més gran de Barcelona.
L’empresa dirigida per Donato Muñoz opera també a altres poblacions com Sabadell, Santa Coloma de Gramenet, Cornellà, Igualada i Vic i ha superat una cartera de 2.200 habitatges de lloguer amb l’entrega d’una nova promoció de 41 pisos protegits a Cornellà que ha suposat una inversió de 9 milions d’euros. També té en construcció 48 habitatges a Sabadell —en aquest cas destinats a la venda— i ara promourà 76 pisos a L’Hospitalet. Disposa també de sòl a Terrassa i Montgat que preveu desenvolupar més endavant.
El 90% dels pisos de Cevasa són habitatges amb protecció oficial (VPO). Tots ells estan destinats a residència habitual, amb un índex de rotació molt baix i amb una renda mitjana de 6 euros el metre quadrat al mes. Cada any, l’empresa firma entre 200 i 400 contractes de lloguer. “Tenim pisos llogats a una mateixa família des de 1975”, indica Muñoz com a mostra de l’estabilitat dels seus contractes i de la “visió social” amb la que treballa l’empresa des del seu naixement el 1968.
L’any 2020, l’empresa va tancar amb un parc de 2.187 pisos (1.947 de VPO), amb uns ingressos per rendes de lloguer de 16,93 milions d’euros, una xifra lleugerament superior a la de 2019. El benefici net va caure un 57%, amb uns guanys de 9,8 milions. Per la conservació de tot aquest parc, l’empresa compta amb un equip de manteniment propi de vuit persones. “És clau gestionar amb la màxima eficiència totes aquelles despeses vinculades al manteniment que no són transferibles al llogater, ja que la rendibilitat és molt ajustada; Cevasa és l’empresa més eficient del sector en aquest àmbit”, assegura.
El control accionarial de Cevasa està en mans de la família Vaqué, tot i que també és accionista estable de l’empresa el Banc Santander, propietari del 24% del capital. Tot i que fa promocions, l’empresa destaca que “mai ha tingut la vocació de promotora”, sinó de companyia immobiliària patrimonialista que obté una rendibilitat basada en el cobrament de rendes a llarg termini. “El nostre model de negoci no es basa la generació de plusvàlues amb desinversions i ràpida rotació dels actius, l’aposta és per explotar un parc estable basat en el lloguer”, explica Muñoz, per diferenciar a Cevasa d’altres grans empreses que operen en el mercat del lloguer i que poden tenir una visió més oportunista.
En aquest sentit, Muñoz també subratlla que Cevasa no ha tingut mai la temptació de transformar-se en Socimi —el model més utilitzat per les immobiliàries de lloguer que cotitzen a Borsa— perquè “l’empresa no busca una rendibilitat basada en els beneficis fiscals sinó en les rendes a llarg termini”.
“Cevasa ha tingut sempre l’objectiu de desenvolupar habitatge de lloguer a un preu assequible, tenim un model de negoci propi i provat que volem reivindicar”, emfatitza el directiu de cara al concurs públic que ha convocat l’Àrea Metropolitana de Barcelona (AMB) per seleccionar a un operador privat que permeti accelerar el ritme de construcció d’habitatge públic de lloguer. Cevasa és una de les empreses que ha presentat oferta en aquest procediment, en competència amb un altre grup i es mostra esperançada en poder erigir-se en guanyadora. “És un projecte molt important per nosaltres perquè reforçaria un model de negoci que duem a terme des de fa 50 anys”, afirma Muñoz.
El directiu subratlla que Cevasa ja té experiència en la col·laboració i co-inversió amb administracions públiques, ja que des de 2005 l’empresa és sòcia de l’Ajuntament de Sabadell en una societat mixta —on controla la majoria del capital— que ha construït un parc de 600 habitatges de lloguer a la ciutat vallesana.
L’objectiu de l’ÀMB és que la nova empresa publicoprivada Habitatge Metròpolis Barcelona (HMB) es converteixi en l’instrument principal per canalitzar la política metropolitana d’habitatge assequible i contribuir a frenar l’increment dels lloguers. El projecte consisteix en la construcció de 4.500 habitatges de VPO en sis anys, tots ells destinats al mercat del lloguer, i que s’alçaran a Barcelona i a altres municipis com Montgat, Sant Adrià de Besòs i Sant Boi de Llobregat.
Aquesta iniciativa requerirà una inversió de més de 600 milions d’euros i, per això l’AMB, vol seleccionar a un soci privat a qui cedirà el 50% de l’accionariat de la nova Habitatge Metròpolis Barcelona (HMB). L’altre 50% es repartirà entre la mateixa AMB (25%) i l’Ajuntament de Barcelona (25%), que aportaran a la companyia tant diners, com sòl, és a dir, capital en espècie.
El procediment es troba ara en fase de presentació de l’oferta econòmica definitiva i es preveu aquest estiu ja s’hagi seleccionat el soci privat i posat en marxa l’empresa. Cevasa s’ha presentat al concurs en aliança amb Neinor (al 50% cada una), una de les principals promotores que operen actualment a Espanya. Les altres dues ofertes que ha rebut l’AMB han estat presentades per l’empresa de promoció de VPO Visoren (vinculada a la Mutua de Propietarios); i per la unió entre Culmia i Sogeviso. Culmia, però, ha anunciat que finalment es retira del concurs, que ara té només dos aspirants. Culmia és l’antiga promotora del Banc Sabadell (Sdin Residencial) i pertany actualment al fons inversor Oaktree. Per la seva part, Sogeviso és una empresa immobiliaria de gestió d’habitatge social creada pel banc presidit per Josep Oliu.
“Per capacitat financera, podíem haver-nos presentat sols al concurs, però hem preferit sumar esforços amb Neinor, perquè estem parlant de la construcció de milers de pisos i ells són líders en promoció, amb més de 2.000 entregues d’habitatges cada any, i tenen molta més experiència en aquest àmbit, mentre que nosaltres aportem el bagatge en lloguer assequible; ens complementem molt bé”, argumenta el director general de Cevasa a l’espera de la resolució del concurs.
