El comerç, davant l’oportunitat de reinventar-se amb tecnologia i noves modalitats de lloguer

L’efecte combinat del confinament obligatori de la passada primavera (tres mesos amb les persianes baixades per a la majoria d’establiments, excepte els considerats serveis essencials), la desaparició gairebé total del flux turístic que alimentava el negoci de les zones més cèntriques de Barcelona i una incertesa que no sembla tenir fi i que anuncia imminents noves mesures restrictives per a la mobilitat han configurat una tempesta perfecta per a bona part dels comerços de Barcelona. La caiguda d’un meteorit podria haver causat menys estralls en el teixit comercial de la ciutat.

El centre de Barcelona ofereix una imatge distòpica, amb molts carrers que exhibeixen graffitis en les seves persianes en comptes de productes en els seus aparadors, i la pressió en augment dels deutes acumulats (els propietaris no sempre acaben de comprendre les dimensions del problema quan reclamen seguir cobrant puntualment les seves rendes) dibuixen un panorama que, sens dubte, transformarà de manera profunda l’ecosistema comercial de la ciutat. Els ERTES i el finançament públic a través de crèdits tous han suposat una bossa d’oxigen per a molts petits negocis, però serà insuficient per evitar el tancament de molts d’ells i implicarà una profunda reconversió del sector.

Si les baixades en el PIB anunciades en quasi tots els països de l’Eurozona superen el 10% en gairebé tots els casos, la caiguda en els ingressos de gran part del comerç detallista serà molt superior, i es xifra entre el 40% i el 60% de mitjana, excloent sectors concrets com els comerços d’alimentació o les farmàcies. En zones molt sensibles al flux turístic la caiguda d’ingressos ha estat fins i tot superior.

Superar aquesta crisi exigirà un esforç combinat per part de l’Administració i el sector privat, que haurà d’adoptar mesures dràstiques per sobreviure en el context actual i adaptar-se a una nova realitat amb uns perfils que encara s’endevinen incerts.

El problema dels lloguers

Qualsevol pla de negoci comercial sostenible estableix que el lloguer d’un local comercial no hauria d’absorbir més del 15% de la facturació. Una premissa que fa anys que no es compleix en moltes de les zones comercials més calentes de la ciutat, on molt sovint els costos de lloguer superen el 50% de la facturació total. Una càrrega que ha tingut com a efecte la pràctica desaparició del comerç de proximitat o tradicional, i que ha permès sobreviure en aquestes localitzacions només a grans franquícies internacionals o establiments de baixa qualitat i valor afegit discutible, com la miríada de botigues de souvenirs clòniques que viuen en exclusiva del turisme o els centenars de restaurants de tapes de dubtosa qualitat i a uns preus excessius per a la població local, que tiraven endavant gràcies a elevats marges sobre productes d’ínfima qualitat, la manca de necessitat de fidelitzar una clientela habitual i, no en pocs casos, a l’explotació laboral d’un personal contractat en condicions precàries o directament irregulars.

En el cas del sector de la restauració, la majoria dels barcelonins només poden expressar estupefacció quan se suggereix que recolonitzin espais temporalment perduts com La Rambla, que té una oferta gastronòmica i comercial (amb honroses excepcions) que difícilment convencerà a qualsevol natiu, al marge del preu en què s’ofereixi.

El fenomen no és barceloní, encara que en el cas de la nostra ciutat, l’estructura urbanística de Ciutat Vella, on abunden els locals de mida petita i usos potencials molt restringits per la normativa, unit a l’explosió de l’afluència turística, ha sotmès a grans tensions al mercat de lloguers, provocant preus molt elevats en primera línia, una gran abundància de locals en desús en segona línia i un mix comercial que no s’adapta a les necessitats de la població resident (d’altra banda en franca recessió des de fa dues dècades) i que tampoc ofereix una imatge de qualitat que encaixi amb les ambicions de la marca Barcelona.

Només cal donar una ullada als portals immobiliaris per veure rebaixes que arriben al 50% en els preus dels lloguers comercials del centre

La combinació d’aquests factors no sembla oferir moltes opcions: alea jacta est. La baixada dràstica i irreversible dels preus dels lloguers comercials està sobre la taula. La recuperació del teixit comercial del centre de les ciutats dependrà tant de l’evolució de la situació sanitària com de la capacitat dels propietaris de locals d’adaptar-se a la nova realitat i de la inventiva del sector comercial per trobar fórmules sostenibles i menys sensibles a crisis puntuals com la que patim. Els preus s’ajustaran, només resta saber en quant temps i en quins percentatges.

Actualment, no cal més que donar una ullada als portals immobiliaris per veure rebaixes que arriben al 50% en els preus dels lloguers comercials del centre. Els preus en el mercat de traspassos de llicències de restauració, que tenien un valor molt elevat a causa de les restriccions gairebé absolutes per obtenir noves llicències en diverses zones de la ciutat, han caigut en més d’un 70% i amb prou feines es registren operacions. Unes baixades que, de moment, no han estat suficients per provocar una reactivació del mercat, cosa lògica donada la incertesa del moment.

En aquesta crisi, l’Administració ha deixat a la negociació entre les parts (inquilins i propietaris) la solució al problema, traient-se de sobre una patata calenta molt incòmoda. En els últims mesos els ja sobrecarregats jutjats s’estan inundant de demandes entre propietaris i llogaters de locals comercials que no han arribat a cap acord sobre el pagament de les rendes davant l’absència d’algun marc regulador que facilités aquests acords.

En molts casos, els llogaters de locals comercials en dificultats han recorregut, com a estratègia, a la figura legal rebus sic stantibus, que permet l’incompliment d’un contracte si les condicions bàsiques sobre les quals es fonamentava han canviat de manera essencial. Un tancament obligatori decretat pel Govern s’ajusta com un guant a aquest supòsit, i almenys seria aplicable als mesos de tancament forçós de la passada primavera, ja que deixa sense valor d’ús a un bé immobiliari pel que es cobra un lloguer que es paga per estar obert al públic.

Està per veure quines resolucions adopten els jutjats i quina jurisprudència emana d’elles, però la judicialització plantejarà també una conflictivitat extra a la ja enrevessada situació. Els escassos nous contractes comercials que se signen actualment ja comencen a incloure clàusules que preveuen rebaixes o condonacions de rendes en cas de nous confinaments forçosos, i pagaments de renda en escalat que preveuen importants bonificacions durant els primers anys de lloguer.

Possibles solucions

Una modalitat de lloguer comercial que ja està força estesa en els mercats internacionals però que encara és exòtica aquí és l’anomenat revenue–sharing lease, o lloguer referenciat amb els ingressos. És a dir, l’import de lloguer que reben els propietaris està directament relacionat amb els ingressos de l’operador. És una fórmula que apliquen de manera habitual empreses com WeWork (que opera sis espais de coworking a Barcelona) o cadenes de descompte que obren establiments en zones prime de centre de Londres o Nova York. També és una fórmula estesa en espais de lloguer a centres comercials de grans dimensions.

Aquesta modalitat permet al propietari participar dels beneficis de l’empresa a qui lloga la propietat i aconseguir ingressos superiors als d’un lloguer convencional, i normalment li permet rescindir el contracte si no s’assoleixen uns mínims prèviament pactats. Al seu torn, permet a l’operador no asfixiar-se econòmicament amb un contracte d’obligat compliment si les condicions de mercat canvien fins a convertir el lloguer en una càrrega insostenible. Una fórmula que, de moment, és difícil d’aplicar a operadors petits, donades les dificultats (ben conegudes per les autoritats tributàries) per auditar els ingressos reals en negocis de petita grandària, i que és rebuda amb reticències per uns propietaris acostumats a pujades de lloguer constants en les últimes dècades.

L’elefant a l’habitació

D’altra banda, la reactivació del teixit comercial s’enfronta a un altre elefant a l’habitació: la imparable pujada del comerç electrònic, que creix a costa del comerç tradicional, i que ha trobat el terreny adobat en el confinament provocat per la pandèmia. Al febrer es preveia un creixement del 12,5% del comerç electrònic a Espanya al llarg de 2020. Les últimes xifres disponibles parlen d’un augment que ha arribat ja a un estratosfèric 67%. En només uns mesos. I se sap amb certesa que bona part dels usuaris que han descobert aquesta modalitat de compra ja no tornaran a les seves rutines anteriors.

El consistori barceloní ja ha expressat tímidament algunes idees per afrontar aquests reptes, com fomentar el trasllat de certes activitats des d’edificis d’oficines fins a locals a peu de carrer, per compensar almenys parcialment l’irreversible buidatge de locals comercials tradicionals. Com incentivar eficaçment aquest procés encara és una incògnita, però el que sembla segur és que aquestes mesures seran d’aplicació lenta, i han d’incloure canvis substancials en els plans d’usos, singularment el de Ciutat Vella, estrenat el 2018 i que tenia una complexitat d’aplicació que ja havia alentit molt la renovació del teixit comercial del districte.

Al marge de les grans marques, que concentraran la seva activitat en locals a primera línia i aniran tancant botigues en ubicacions secundàries, a més d’incorporar serveis de suport a la seva activitat digital (serveis click & collect, en què la compra es fa en línia i la recollida del producte en botiga física), els negocis independents s’enfronten a grans reptes. Per a moltes llibreries independents als Estats Units, per exemple, la supervivència i auge que han viscut en els últims anys davant l’hegemonia d’Amazon ha vingut de la mà de la diversificació d’ingressos, amb la creació d’activitats culturals complementàries i la instal·lació de cafeteries dins dels seus establiments, una fórmula pràcticament impossible d’aplicar a Barcelona a causa de la rigidesa de la normativa actual, que fa molt difícil obtenir llicències per a usos mixtos, sobretot si inclouen alguna activitat anàloga a la restauració.

El futur del teixit comercial de la ciutat està en una cruïlla. Una ciutat plena de persianes baixades només inspira neguit i una sensació ominosa, que no és positiva ni per als residents ni per als potencials visitants futurs.

Una altra possibilitat de recuperar la vitalitat dels carrers és flexibilitzar les concessions de cèdules d’habitabilitat per a aquells locals comercials que no trobaran usuaris en el sector comercial. Es tracta d’un procés complex, ja que no és aplicable a molts locals comercials que no compleixen els requisits d’habitabilitat mínims fins i tot si es reformen, i que a més requereix una decidida aposta política per modificar les normatives en vigor. No obstant això, seria un camí que, de retruc, permetria alleujar la pressió sobre els preus dels lloguers residencials, en augmentar l’oferta d’habitatge disponible.

El futur del teixit comercial de la ciutat està en una cruïlla. Més enllà dels efectes directes per als quals viuen del sector (15% del PIB de Barcelona i 21,9% de l’ocupació), està en joc la qualitat de l’espai públic i de la vida ciutadana. Una ciutat plena de persianes baixades només inspira neguit i una sensació ominosa, que no és positiva ni per als residents ni per als potencials visitants futurs. Reconstruir una oferta comercial de qualitat, sostenible i adaptada al futur és un dels grans reptes que planteja la nova realitat.

[separator type=”thick”]

CINC TENDÈNCIES PER SORTIR DE LA CRISI

Quines són les possibles receptes per restaurar la salut d’un paisatge comercial sa i integrat a les ciutats post pandèmia? Aquestes són algunes de les tendències que s’imposaran inevitablement en els anys vinents:

1. Vinculació dels lloguers a la facturació real dels negocis (revenue–sharing lease). Ben aplicada, aquesta fórmula pot ser un win–win per a propietaris i llogaters.
2. Aparició d’activitats associades a logística de distribució. Molts locals comercials poden reconvertir-se en punts de recollida de compres realitzades en línia, el que alleujarà els reptes de mobilitat provocats pel creixement dels lliuraments domiciliaris.
3. Conversió, on sigui possible, de locals comercials a peu de carrer a usos residencials o d’oficines.
4. Aparició d’activitats comercials mixtes, que permetin augmentar el flux de caixa atenent als nous usos socials.
5. Robotització d’establiments. Els costos salarials segueixen suposant una despesa fixa elevada en la gestió d’espais de retail. La reducció d’aquests costos no és un objectiu nou. De fet, des de principis de segle XX, l’aparició dels autoserveis en establiments d’alimentació, o els restaurants de menjar ràpid en els quals s’eliminava el servei de taula, segueixen aquesta estela. Però la digitalització i la robotització poden portar aquest procés a una dimensió desconeguda. Amazon, per exemple, ja disposa de supermercats als Estats Units que funcionen sense personal dins de la botiga.

[separator type=”thick”]

UNA CRISI QUE AFECTA LES GRANS CAPITALS COMERCIALS

El New York Times citava fa poc casos com el de Bryant Park Grill & Cafe en ple centre de Manhattan. Un restaurant pertanyent a una reeixida cadena amb més de 20 sucursals als Estats Units. La caiguda del turisme, les torres d’oficines buides i una baixada del 85% en la facturació va forçar als directius a tancar definitivament l’establiment, i a declarar que no tenien intenció de reobrir fins i tot si la situació sanitària es normalitzava. La resta dels seus restaurants en altres ciutats del país, encara que amb ingressos reduïts, van continuar operant amb relativa normalitat. La raó de fons: es pot fer el mateix negoci a altres ciutats amb una despesa molt menor. La pressió, per causes de reputació, d’haver d’estar a la ciutat més cosmopolita del món ja no compensava els costos associats.

Passaran molts anys abans que el comerç viable pugui tornar a centre de Nova York com abans de la Covid-19

No és un cas aïllat. Al mateix temps, cadenes com J.C. Penney, Kate Spade, Subway o Le Pain Quotidien, Victoria ‘s Secret o The Gap prenien decisions similars. Victoria’s Secret pagava un lloguer mensual de 937.000 dòlars per la seva botiga estel·lar a Nova York, i en la carta de renúncia al seu contracte l’empresa es dirigia a propietari en aquests termes: “Passaran molts anys abans que el comerç viable pugui tornar a centre de Nova York com abans de la Covid-19”. Botigues de Zara, J.C. Penney i Neiman Marcus al centre de Manhattan s’han declarat en fallida i no reobriran les portes.

En els Champs–Elysées, un dels carrers comercials més luxosos del món, gairebé un 30% de les botigues no han reobert després de la primera onada de la pandèmia. Els magatzems de les Galeries Lafayette que es troben a la famosa avinguda s’han vist obligats a demanar un crèdit de 1.000 milions d’euros per garantir la seva supervivència, i fins i tot han negociat un crèdit addicional amb l’estat francès per evitar la fallida. El futur no sembla favorable ni tan sols en els centres mundials de comerç de luxe.

A Barcelona el títol del carrer amb les rendes més altes es disputa entre el Portal de l’Àngel i el Passeig de Gràcia. Diversos operadors de restauració han tancat les portes en aquest últim boulevard en els últims mesos, incapaços de fer front a lloguers de fins a 70.000 euros mensuals sense el flux de clients habituals. La majoria de les grans marques de luxe resisteixen, en molts casos després de negociar rebaixes temporals o definitives de lloguers i gràcies al fet que, per a moltes d’elles, la seva presència en aquesta artèria comercial es mesura no només en termes de benefici econòmic sinó de visibilitat de marca. En molts casos, mantenir una botiga oberta als carrers més cars genera pèrdues. Fins i tot abans de l’arribada del coronavirus era així, tot i que es compensava assignant aquestes despeses al capítol de màrqueting de l’empresa.

[separator type=”thick”]

ELS DEU CANVIS TECNOLÒGICS QUE ARRIBEN AL COMERÇ

La consultora internacional Coresight Research, especialitzada en tendències en el sector retail, destaca aquestes 10 tendències pel 2020:

1. Els robots autònoms de distribució en l’última milla guanyen viabilitat i ja es comencen a fer servir en algunes ciutats. Tot i que encara estan lluny d’implantar-se massivament, permetran mitigar els problemes de trànsit i mobilitat urbans derivats del fort creixement dels serveis de missatgeria per la proliferació gairebé exponencial dels lliuraments a domicili.
2. Les lleis de protecció de dades requereixen una adaptació més conscient i col·laborativa per part dels minoristes, que han de trobar un equilibri entre la protecció de dades personals i la personalització de productes i serveis.
3. El creixement l’e–commerce ja està disparant l’ús de robots que pràcticament automatitzen el funcionament de les naus de distribució. La pèrdua de llocs de treball poc qualificats en els magatzems logístics podria compensar-se amb l‘aparició de necessitats de personal més qualificat per supervisar i dirigir aquests processos.
4. El comerç al detall apostarà per explotar la mercantilització dels serveis de salut, especialment aquells relacionats amb l’envelliment. Sectors com la cosmètica, els serveis estètics, les cures pal·liatives i el wellness (massatges, spas, serveis d’assessorament nutricional) poden sortir reforçats de la pandèmia.
5. La preocupació pel medi ambient oferirà l’oportunitat d’oferir nous productes verds amb alt valor afegit.
6. Les tecnologies de realitat augmentada continuaran diluint la línia entre les experiències digitals i la compra física.
7. L’arribada de les xarxes 5G començarà a tenir aplicacions comercials que arribaran al sector retail.
8. Les tecnologies de control de veu començaran a aplicar-se a les estratègies de màrqueting de les marques.
9. Els serveis bancaris i els pagaments digitals seran integrats ràpidament i creixeran en el pes de l’activitat comercial tradicional.
10. Els avenços tecnològics com la impressió 3-D permetran una autèntica explosió a les ofertes de productes personalitzats.

[separator type=”thick”]