Lloguer pels núvols

És el nou mal de cap del mercat immobiliari i el de moltes butxaques. El lloguer acumula creixements del 49% des del 2013 a Catalunya. Un ritme de vertigen que ha fet que es parli de nova bombolla al sector del totxo, i especialment a Barcelona, on viure de lloguer ha esdevingut prohibitiu per a moltes famílies. Però quins són els motius que ens han portat fins aquí? És un problema purament especulatiu? Quan tocarà sostre el preu del lloguer? o, regular els preus pot ser la solució? Aquestes són algunes de les preguntes que sobrevolen sobre un mercat que sembla voler trencar tots els rècords.

Però no sempre ha estat així. De fet no cal anar gaire lluny per trobar evolucions negatives de les rendes. Amb l’esclat de la crisi els preus del lloguer, com els de compra, van començar a caure. Així, entre el 2008 i el 2014, la majoria dels llogaters que van renegociar contractes van poder aconseguir rebaixes importants, fins i tot a les grans ciutats com Barcelona. Segons dades de la Generalitat, des de l’inici de la crisi i fins el 2013, es recollia un descens mitjà del 15% en les rendes a la capital catalana i de fins a un 20%! al conjunt de Catalunya.

A partir del 2014 i 2015, i especialment a partir del 2016, la situació es dóna la volta. A més, a diferència del que passa amb el mercat de compra, on les pujades són tímides i poc generalitzades, en el cas del lloguer el punt d’inflexió és brusc, i a Barcelona en pocs mesos els preus es disparen. Si es miren les següents taules d’un informe del portal immobiliari Fotocasa es pot veure amb detall el canvi en les rendes.

Les causes que expliquen aquest comportament són diverses i molt més complexes que un simple moviment especulatiu o d’impacte dels pisos de lloguer turístic com a vegades s’ha volgut donar.

Anem a pams. Comencem per la part que més s’ha mogut en l’equació: La demanda. Aquesta ha crescut amb força en els darrers anys. D’una banda perquè molta de la gent que abans anava directa al mercat de compra ara n’ha quedat exclosa per la impossibilitat d’accedir a una hipoteca. La demanda també ha crescut, en el cas de Barcelona, perquè la ciutat s’ha convertit en un pol d’atracció de nous residents forans. Emprenedors que venen interessats per l’ecosistema d’startups, estudiants atrets per les seves universitats, estrangers a la recerca de bon clima i qualitat de vida, etc. Aquest grup també és gran i cal sumar-hi l’onada de turistes que venen a la capital catalana i que prefereixen allotjar-se en un apartament abans que en un hotel.

L’impacte d’aquest turisme s’ha posat sovint com un element. La tesi és senzilla: Els propietaris treuen més rendiments del lloguer turístic per dies o setmanes que no pas amb un contracte a l’ús. A més, el risc de trobar-se amb un llogater morós també es minimitza amb els turistes. En tot cas, i més enllà de l’impacte en barris d’alta concentració, tant els experts com la majoria d’estudis apunten que aquest fenomen no serveix com a única explicació. El mateix Ajuntament de Barcelona –que ha abanderat la lluita per frenar les noves llicències- donava per bo un estudi encarregat per la patronal d’apartaments turístics Apartur, i presentat l’estiu passat. En ell es deixava constància de que el nombre de pisos d’ús turístic il·legals s’havia reduït en un 21% el darrer any mentre els preus del lloguer seguien pujant sense trobar fre.

Mirem ara cap a l’oferta. El principal problema aquí és que les xifres són insuficients per a satisfer a una demanda que, com hem vist, no ha parat de créixer. I això a pesar de que alguns estudis mostren que prop del 40% de les compravendes que s’han fet en el darrer any a la ciutat de Barcelona eren compres d’inversió destinades al mercat de lloguer. És una aposta més que atractiva si es té en compte que l’escenari de tipus baixos ha fet que tenir diners al banc sigui un mal negoci, i en canvi la rendibilitat del lloguer a l’àrea de Barcelona pot passar del 8%. Per això molts inversors i estalviadors han vist l’oportunitat de treure una mica de suc als seus diners amb el mercat del lloguer. En tot cas, aquest moviment ha estat insuficient per generar prou oferta.

Tampoc ha estat suficient l’esforç, o en aquest cas, la manca d’esforç durant molts anys, de les administracions per augmentar el parc d’habitatges de lloguer. Durant massa temps aquestes administracions es van concentrar en fer habitatges protegits en règim de compra-venda i quan alguns van veure la necessitat de fer un canvi cap al lloguer, la crisi va deixar sense diners les arques públiques. En els darrers anys la fórmula d’arribar a acords amb els bancs perquè aquests cedeixin habitatges buits al lloguer assequible han ajudat a guanyar una mica més d’oferta, però els pisos que queden ara a la motxilla dels bancs estan ubicats a poblacions on no hi ha demanda.

Més enllà del desequilibri evident entre oferta i demanda, al mercat de lloguer hi ha incidit també, i amb molta força, l’impacte de la reforma aprovada pel Partit Popular el 2013 que va tenir com a principal element la reducció de cinc a tres anys de la durada dels contractes així com l’eliminació de la pròrroga de dos anys. Les primeres renovacions d’aquella primera tongada de contractes a 3 anys va coincidir justament amb un mercat a l’alça, i van afegir-hi una pressió extra.  

Un altre problema del mercat de lloguer a Catalunya i Barcelona i que el diferencia del que passa a altres grans ciutats europees, és el perfil de la propietat.  Mentre que a ciutats com París o Berlín la majoria del parc de lloguer està en mans d’empreses i gestores professionals, aquí la propietat segueix molt atomitzada i el gruix dels pisos està en mans de particulars. Això també juga en contra de la contenció dels preus i a favor de les actituds més especulatives.  

La suma de tots aquests elements ha fet que avui, els desnonaments associats al lloguer superin ja els d’impagament d’hipoteques. La incapacitat per assumir les rendes actuals per a bona part de la població ha esdevingut un dels principals problemes socials. Per això també els polítics han començat a introduir el preu del lloguer entre les seves prioritats a l’agenda. Un dels primers que va intentar posar-hi solució va ser el govern català. L’anterior executiu va tirar endavant, amb retard i menys intensitat del que en un principi s’havia proposat, un índex de referència de preus per als municipis amb major demanda. La mesura, que com moltes altres ha quedat en un molt segon pla davant la situació política, pretenia aturar els increments desorbitats de preus donant major visibilitat i transparència al mercat. Però un any després de la seva posada en marxa l’efecte ha estat més aviat nul. Per la seva banda, el Congrés dels Diputats va aprovar fa pocs dies una iniciativa per a facilitar la sortida dels llogaters que no paguen quan es tracta de pisos propietat de particulars. Es busca així oferir una major seguretat jurídica i animar a més propietaris a posar els seus pisos al mercat del lloguer. Encara, però, és aviat per saber si això tindrà algun efecte realment positiu sobre l’oferta.

El que ha rebutjat el Congrés és allargar de nou els contractes a cinc anys, una de les mesures més reclamades no només pels llogaters sinó per bona part del sector professional, com a element per a generar major estabilitat al mercat.

Alguns experts creuen que el lloguer ja ha tocat sostre i que en els propers mesos es veurà com el seu creixement es refreda perquè bàsicament la demanda ja no pot assumir més pujades. Aquest 2018 serà clau per a veure’n l’evolució. De moment, però, la fotografia del sector segueix sent la de llogaters fent les maletes per la impossibilitat d’afrontar els increments de rendes.