L’activitat en el mercat de les oficines a Barcelona remuntarà enguany, després d’un 2023 caracteritzat per una certa atonia i per un descens tant en transaccions com en superfície contractada. Així ho preveu la consultora Cushman & Wakefield, que augura que 2024 recuperarà els nivells habituals del mercat: “Sense arribar a l’exuberància, el nivell d’activitat pujarà”, segons el seu soci de Mercat de Capitals, Eusebi Carles.
Així, la superfície contractada tornarà a situar-se en nivells similars al d’anys anteriors: “Creiem que enguany es tornarà a acostar als habituals 300.000 metres quadrats”, després d’un 2023 en el qual la xifra es va situar entorn dels 260.000 metres quadrats. El mercat i l’estoc variarà aquest any a mesura que comencin a operar les múltiples promocions d’oficines que estan en marxa, i que representen més de 116.000 metres quadrats per 2024.
La majoria d’aquestes promocions es concentren al 22@, zona que tot i tenir ja una taxa de disponibilitat del 25% sumarà enguany prop de 80.000 metres quadrats addicionals mitjançant nous edificis o immobles que es reincorporaran al mercat després de la seva reforma. Entre les noves promocions del 22@ destaca per la seva dimensió l’edifici Two Parc Central. Amb 22.900 metres quadrats, estarà operatiu a finals d’any després d’una inversió de 50 milions. L’immoble seguirà el camí del seu germà gran, el One Parc Central, ja operatiu i amb superficie similar, situat en el complex Parc Central, que ocupa quatre illes del Poblenou.
Les promocions al conegut com districte tecnològic inclouen projectes distribuïts en artèries com Pere IV, Llacuna, Àvila i Almogàvers. En aquesta última se situarà l’edifici A100, amb 9.000 metres quadrats en vuit plantes, que estaran operatives en l’últim trimestre de l’any.
També al 22@ i amb prop de 14.000 metres quadrats, la torre d’oficines coneguda com Diagonal 197 acabarà de reformar-se a principis d’any. L’edifici, dissenyat pel britànic David Chipperfield, disposa de 16 plantes a pocs passos de la renovada Plaça Glòries. En l’altre extrem de la Diagonal i al costat de Francesc Macià se situa un altre edifici amb una superfície per a oficines similar, encara que amb un passat diferent i freqüentat per molts. L’antic Corte Inglés de la Diagonal amb Francesc Macià reobrirà aquest any reconvertit en un complex que combinarà un ús comercial amb el de despatxos, amb 13.800 metres per a oficines.
A cinc illes de distància, l’emblemàtica i prominent torre Banc Sabadell ubicada a la Diagonal amb Balmes posarà a la disposició del mercat gairebé 12.000 metres quadrats. Amb 83 metres d’alçada i 24 plantes, Sabadell va vendre l’icònic edifici a la firma immobiliària Hines per prop de 90 milions d’euros el 2021, amb la intenció de dur a terme una reforma integral de l’edifici que estarà llesta en el segon semestre de l’any.
També a finals d’any està previst que acabi la reforma de la Casa Tecla Sala, situada al carrer Casp i a pocs metres d’Urquinaona. Situat en plena zona prime, aquest edifici d’estil racionalista de 1929 s’ha restaurat per a convertir-ho en un complex amb una superfície destinada a oficines de 5.800 metres quadrats.
No obstant, l’estrella de les promocions que estan en marxa a la capital catalana és l’Edifici Estel. La reforma de l’antiga seu de Telefónica de l’Avinguda Roma posarà a disposició del mercat prop de 50.000 metres quadrats de superfície, després d’una dècada d’abandó i una inversió de més de 80 milions d’euros impulsada pels fons Freo i Bain Capital. La previsió és que la reconversió del complex en oficines acabi a finals de 2024, encara que el seu primer gran inquilí ha anunciat que s’hi traslladarà el 2025: serà el hub de R+D d’AstraZeneca. Si les obres acaben efectivament abans que acabi 2024 i la seva superfície entra al mercat d’oficines, Barcelona guanyarà més de 150.000 metres quadrats enguany.
De cara a 2025, Cushman & Wakefield preveu que Barcelona incorpori prop de 200.000 metres quadrats més per a oficines, en un còmput en què inclou els 50.000 de l’Edifici Estel i projectes que actualment estan tramitant llicències. Entre els immobles que es preveu que formin part de l’estoc d’oficines a partir del pròxim any figura una superfície de 19.000 metres quadrats del futur CaixaResearch Institute, entre altres promocions distribuïdes per la ciutat, amb gran presència de nou al 22@.
Espai disponible i la particularitat del 22@
L’entrada en el mercat d’aquestes oficines no afectarà de manera notable a la disponibilitat, que registrarà una lleu tendència a l’alça, segons la consultora. Les oficines disponibles a la ciutat se situen ara entorn del 10,5%, en una xifra que varia en funció de la zona, i que ha augmentat per la reducció de la contractació de 2023. De cara a 2024, Carles avança que diverses companyies valoren “entre bastidors” desembarcar en espais significatius de la ciutat.
La majoria de noves promocions i edificis reformats es concentren al 22@, zona que sumarà prop de 80.000 metres quadrats nous aquest any
Al 22@, el nivell de disponibilitat està per sobre de la mitjana de la ciutat, i es troba entorn del 25%. “A vegades es parla del 22@ com una zona complicada, i alguns fins i tot parlen de fracàs, quan en realitat és tot el contrari”, reivindica Carles. Considera que el fet que el gruix de l’oferta d’oficines es concentri en el districte tecnològic genera aquest augment de la disponibilitat, en una situació “absolutament conjuntural” en la qual el mercat encara no ha digerit els metres quadrats que s’han posat a la seva disposició.
“La zona tirarà endavant a mesura que aquesta digestió es produeixi en els pròxims mesos o un parell d’anys”, vaticina Carles. Aquesta disponibilitat, de fet, permet que grans companyies puguin contemplar el 22@ com la seva pista d’aterratge, i a partir d’enguany disposaran d’aquests 80.000 metres quadrats més que sumaran les promocions que estan en marxa.
Aquestes previsions arriben després d’un 2023 que “no ha estat un any senzill per al mercat des de l’angle de la inversió”. Aquesta situació, causada a nivell global pels tipus d’interès i la inestabilitat internacional, va provocar que al 2023 es transaccionessin uns 400 milions d’euros en actius d’oficines a Barcelona, baixant des dels 1.400 milions de 2022 i els 2.000 de 2021. Les xifres es tradueixen en una contractació d’oficines de 260.000 metres quadrats l’any passat, per sota dels més de 300.000 que habitualment es registren anualment.
“Aquesta situació no necessàriament es replicarà en 2024”, ha avançat Carles, que augura que el control de la inflació donarà pas a una retallada dels tipus d’interès que començarà a invertir la situació actual. Preveu que la primera meitat de l’any mantingui una tendència continuista amb la de 2023, i que el segon semestre registri una reactivació del mercat.
L’estrella de les promocions que estan en marxa és la reforma de l’Edifici Estel, que posarà a disposició del mercat prop de 50.000 metres quadrats per a oficines
Carles ha destacat que les xifres de 2023 també estan condicionades pel fet que no es van produir operacions de gran rellevància. No obstant això, remarca que aquestes grans transaccions “no generen tendència i es produeixen de manera independent: el que genera mercat de veritat són les operacions de grandària mitjana, que són les que indiquen si el mercat s’està movent en l’una o l’altra direcció”. En aquest sentit, el nombre d’operacions que es van produir a Barcelona el 2023 no van disminuir respecte a les de 2022, i es van situar al voltant de les 350 operacions en tots dos anys.
Sobre els preus del lloguer, les dades de Cushman & Wakefield preveuen que experimentaran una moderació a l’alça. Carles diferencia el comportament en aquest àmbit de les oficines que compleixen amb tots els estàndards de qualitat i innovació i els immobles que estan en “KO tècnic”, que han pres camins diferents que van eixamplant la distància entre si. “En aquest àmbit s’obre el debat històric a Barcelona de donar una segona vida a edificis d’oficines que ja no funcionen com a tal, convertint-los en habitatge o hotels”, en un context en el qual l’obertura de nous hotels està limitada a la ciutat mitjançant el Pla Urbanístic d’Allotjaments Turístics (Peuat).
Oficines en la postpandèmia
Davant les veus que preveuen que les empreses acabaran prescindint de les seves oficines per passar al model de teletreball testat en la pandèmia, Carles descarta aquesta tendència i assegura que “s’està tornant a nivell d’activitat semblant al previ al Covid”. Així, el teletreball s’està integrant en el model presencial, sense eliminar-lo.
La incorporació del treball a distància en múltiples companyies està tenint efectes en la tipologia d’oficines que es demanden, encara que “és aviat per fer un diagnòstic”. Els primers anys després del Covid estan registrant més demanda d’oficines amb entorns col·laboratius, de trobada i reunió, “espais de qualitat per a aconseguir que l’oficina sigui un lloc en el qual passen coses”. Ho fan també mitjançant nous models, com les oficines flexibles que comparteixen espais comuns i que representen un 3,5% de l’espai total d’oficines de Barcelona. Amb aquestes noves modalitats, la reforma d’edificis i l’impuls de noves promocions, el mercat de les oficines aspira a revitalitzar-se en un 2024 que preveu notables incorporacions.
