L’accés a l’habitatge és una de les principals preocupacions dels barcelonins, en un mercat en el qual les operacions de compravenda estan remuntant i en el qual els contractes del lloguer continuen anant a la baixa. Així ho constata Amat Immobiliaris, que l’any passat va registrar un creixement de vendes d’habitatges del 13%, amb un 20% més d’operacions en obra nova i un 12% en pisos de segona mà.
Aquests repunts s’han produït alhora que el mercat del lloguer ha continuat caient: la immobiliària va tancar durant el 2024 un 18% menys de contractes d’arrendament que l’any anterior. Sumant el descens que també es va registrar l’any anterior, el mercat del lloguer ha acumulat un descens del 43% en els últims dos exercicis per a Amat, com ha explicat el seu director general, Guifré Homedes Amat, tercera generació en la immobiliària.
Amb aquesta disminució, la companyia fundada el 1948 i presidida per Immaculada Amat va tancar l’any passat amb una mica més de 200 contractes de lloguer signats, la meitat de la mitjana dels últims 20 anys, de 400 contractes anuals. “Des de l’any 2001 no facturàvem tan poc des de l’àrea de comercialització de lloguers”, ha alertat Amat.
En un context marcat per l’escassetat d’habitatges, un perfil d’inquilí està guanyant terreny: els estrangers de rendes altes que s’estableixen a la ciutat ja representen el 59% de les signatures de nous contractes. I és que, davant l’allau de candidats que reben els pisos, els propietaris, immobiliàries i asseguradores aposten pels perfils més segurs i solvents, que sovint es corresponen a professionals estrangers que resideixen a la ciutat. D’ells, el 44% són europeus, mentre que el 39% són americans, i l’11%, asiàtics: “Són els que estan capitalitzant la regulació del lloguer. En un mercat regulat, qui pot pagar 1.200 euros es converteix en el millor candidat per a un pis de 1.000”.
Els perfils dels inquilins van canviant alhora que els preus comencen a reduir-se, després de l’entrada en vigor de la limitació dels preus de lloguer a partir del segon trimestre. Des de llavors, els preus s’han reduït un 1,8%, i han frenat els augments que s’havien produït en anys anteriors, del voltant del 6%. Aquest descens del 2% es va produir després d’un augment “artificial” dels preus per sobre de la mitjana per una voluntat dels propietaris d’avançar-se a la regulació, segons Homedes.
Malgrat aquest descens dels preus, la renda mitjana dels lloguers tancats per Amat va augmentar el 2024, sobretot perquè els habitatges que s’han llogat han estat més grans: de mitjana, han estat un 20% més grans que l’any anterior. “Això també condiciona l’accessibilitat”, ha destacat Homedes. En aquesta línia, s’han duplicat els contractes per sobre dels 2.500 euros: “El producte que surt al mercat és d’un preu superior”.
La situació d’atonia del mercat del lloguer i l’escassetat d’habitatges desemboca també en períodes més llargs en un mateix pis: la durada mitjana d’un lloguer és de gairebé quatre anys. Aquesta falta de pisos de lloguer es reflecteix en l’operativa d’Amat: només arriba a publicar en portals immobiliaris el 26% de la seva oferta —l’any passat ho feia en un 85% dels casos—, i és que els pisos més assequibles es comercialitzen internament, ja sigui amb candidats de pisos anteriors, amb persones registrades en el seu web o amb compromisos anteriors, com ha detallat Homedes.
En aquest context, també es veu afectada la rotació, que es manté per sota del 10%, lluny del 20% que s’havia superat en exercicis anteriors. I per què es muden els inquilins? O bé marxen a un altre pis de lloguer (33%) o bé opten per comprar (28%), mentre que el 22% es trasllada a altres ciutats o països, i el 10% ho fa per canvis en la seva vida personal o familiar. “Només en un 5% dels casos és el propietari el que decideix no renovar”, segons Homedes.
I, quan els pisos queden buits, molts surten del circuit de lloguer i es venen a un propietari que els utilitza com a habitatge habitual, i no com a inversió. Així, les dificultats en el mercat del lloguer es traslladen al de compravenda amb xifres positives. En aquest sentit, el mercat de venda d’habitatges de segona mà ha registrat un augment del 8% en l’oferta de pisos i del 12% en la quantitat d’operacions, mentre que les d’obra nova han crescut en un 20%. També en aquest àmbit els preus evolucionen a l’alça, i ha crescut el mercat d’alt standing, amb habitatges per sobre del milió d’euros. En aquest àmbit, com ha destacat Homedes, el 85% dels compradors són locals.
El mercat de venda s’ha vist condicionat per la voluntat del Govern central de retirar la Golden Visa, que permet a estrangers accedir al règim residencial si s’inverteixen 500.000 euros en un immoble. Aquest anunci, segons Homedes, ha generat un “efecte crida” i ha accelerat les compres per part d’aquest col·lectiu. Per aquest motiu, Homedes considera que la mesura ha generat l’efecte contrari al buscat, com creu que ha passat també amb la reserva del 30% d’habitatge protegit i el límit del preu del lloguer. “Perquè hi hagi un canvi en positiu, es necessita més oferta en el mercat”, ha destacat Homedes, que ha recordat que s’està impulsant la construcció de 50.000 habitatges públics en cinc anys per part de la Generalitat. No obstant això, ha posat el focus en la col·laboració público-privada: “Els propietaris han de ser els aliats de l’administració i fomentar que encara inverteixin més; sense el sector privat i sense els propietaris, no serà possible”.
